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在經歷了“房住不炒”、熱點城市房價紛紛回落的一年后，2018年樓市的走向依然牽動人心。雖然無法做到精準預測，但從延續的調控政策和業界人士的預判中，還是能夠看出些許端倪。目前來看，2018年，差別化的調控政策會延續其連續性和穩定性，預計全年將呈現“成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長”的特點。另一方面，“租購并舉”將成為2018年的頭等大事，住房租賃市場前景向好。租購并舉成頭等大事對2018年樓市政策的判斷，離不開2017年底中央經濟工作會議的定調。這次會議指出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。短短100多字的表述中出現了5次“租”，重要性不言而喻。清華大學房地產研究所所長劉洪玉在接受媒體采訪時表示，發展住房租賃市場是住房制度改革的目標之一，從過去的“購租并舉”到現在的“租購并舉”，體現了住房租賃市場在實現“住有所居”方面將發揮更為重要的作用。這一點，在后來多地地方兩會上有諸多落實。北京、上海兩地在明確調控不動搖、不放松的基礎上，在租賃市場政策方面均多加布局。北京市住建委相關負責人表示，今年仍會以建立購租并舉的住房制度為主要方向，金融、財稅、土地、市場監管等多措并舉。北京市市長陳吉寧表示，今年北京將發展住房租賃市場特別是長期租賃市場，推進集體建設用地建設租賃住房。上海市市長應勇表示，上海將加大租賃房建設力度，支持專業化、機構化的代理經租企業發展，新建和轉化租賃房源20萬套，新增代理經租房源9萬套，建立住房租賃服務平臺，落實相應的公共服務。中原地產首席分析師張大偉向經濟日報-中國經濟網記者表示，預計一直到2018年3月份全國兩會前后，租賃的各種配套政策將都是兩會房地產內容的最關鍵核心。截至日前，全國已經有超過10個城市成交租賃類土地成交+供應超過10萬套。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超過10個城市開始租賃土地供應加速模式。從全國看，累計出讓的租賃土地面積超過600萬平米，按照平均60平米單套計算，已經可以直接提供租賃房源超過10萬套，集中在北京、上海等一二線租賃熱點城市。長租公寓收并購預計將頻繁發生新春伊始，長租公寓市場風頭正盛，上市房企加緊布局、并購。據記者了解，近日，富力地產、碧桂園先后發行了租賃專項資金計劃，新城控股、金地集團也均有意試水長租公寓。在房地產市場進入白銀時代之際，開發商紛紛將目光投向存量市場，加上政策的推動，長租公寓成為企業爭相進入的藍海。而業內預計，隨著資本的涌入，長租公寓市場很快將迎來整合期，各類收并購將成為今年行業發展的關鍵詞。近日，國內長租公寓運營品牌中富旅居宣布，獲得上市房企新城控股的戰略投資，新加坡城市發展集團（CDL）也將進行跟投。引入戰投可使中富旅居旗下“瑞貝庭公寓酒店”、“樂璟生活社區”、“樂嘉服務公寓”等品牌得以快速擴張和升級產品。另一方面，據記者了解，新城控股此舉的試水意味明顯，在房企紛紛布局房屋租賃市場之際，以戰略投資入股一家公寓品牌是卡位市場的捷徑。有意試水的房企不在少數。金地集團近日也流露出涉足長租公寓的意圖，考察了深圳本地公寓品牌warm+，并就收購意向進行各類評估。雖尚未進入決策流程，但金地布局長租公寓的態度已經十分鮮明。對于那些較早布局的開發商，一手收并購開拓房源，一手發債融資打通血脈也不失為上策。上交所公司債券項目信息平臺顯示，富力地產擬非公開發行2018年住房租賃專項公司債券，發行金額為60億元。碧桂園更是多次大筆融資，“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”近日已獲深交所無異議函。該專項由碧桂園聯合中聯前源不動產基金管理有限公司共同實施，產品規模100億元，采取儲架、分期發行機制，優先級評級AAAsf。這是國內首單百億級規模的租賃類REITs獲批。龍頭開發商在長租公寓的布局大多始于2017年，萬科、碧桂園、龍湖、旭輝、華潤置地、招商蛇口這些房企巨頭紛紛大力布局，動作不斷，逐漸形成泊寓、BIG+碧家國際社區、冠寓、領寓等長租公寓品牌。據不完全統計，截至目前已有14家房企約20萬間房源投入使用，而對未來租賃市場的布局，這些房企合計也有近200萬間的房源規劃。同時，據記者了解，2015年至2017年，僅深圳就出現了超過150家公寓品牌，競爭加劇。最早一批長租公寓品牌的投資方正由于各種原因尋求退出，而同時，大型開發商正急于進入長租公寓市場。因此，房企并購公寓品牌以及公寓品牌之間的收并購預計將頻繁發生。如魔方完成對V客青年公寓的收購后，魔方CEO柳佳曾表示，公寓市場已走過了2017年井噴期，在政策利好之下，專業化、規模化的機構運營商將會迎來新一輪發展的機遇，行業將進入資源整合期，投資并購或成為市場洗牌階段的一大主題。

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